La Vente en l’État Futur d'Achèvement (VEFA) : devenir propriétaire d'un logement neuf sur plan
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat spécifique pour acquérir un logement neuf. Que vous cherchiez à acheter un logement pour y vivre ou pour un investissement, c’est une méthode sûre, grâce à son cadre légal rigide et ses nombreuses garanties. Ce contrat permet lors de la réservation de faire une offre d’achat pour un bien immobilier. Cette réservation va permettre à un ménage de devenir propriétaire d’un bien en cours de construction, tout en profitant d’un système de paiement échelonné et d’un suivi des travaux.
Les garanties de la VEFA
Le processus de VEFA est encadré par un contrat de vente signé avec le promoteur immobilier, qui engage celui-ci à livrer le bien selon des normes strictes. En tant que futur propriétaire, vous êtes protégé par un ensemble de garanties solides tout au long du processus :
1. Garantie décennale
La garantie décennale est une assurance obligatoire pour les constructeurs (entrepreneurs, promoteurs, architectes, etc.) qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle s’étend sur 10 ans à partir de la réception des travaux. Cela inclut les fissures importantes, les problèmes de fondation, les infiltrations d’eau graves, etc.
Exemple : Si un immeuble présente des fissures structurelles deux ans après la livraison, la garantie décennale permet au propriétaire de demander des réparations aux frais du constructeur.
2. Garantie biennale
Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale couvre pendant 2 ans les éléments d’équipement dissociables du bâtiment, c’est-à-dire ceux qui peuvent être enlevés sans détériorer l’ouvrage (volets, portes, robinetterie, radiateurs, etc.).
Exemple : Si un interphone ou des volets roulants tombent en panne dans les deux ans suivant la livraison, le constructeur est tenu de les réparer ou de les remplacer.
3. Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement impose aux entreprises de réparer tous les désordres dans l’année suivant la réception des travaux, ou fonctionnels, sauf ceux liés à l’usure normale ou à un mauvais usage.
Exemple : Fuite sous évier ou réglage porte-fenêtre, ils doivent être corrigés dans les 12 mois.
4. Assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage (souvent le promoteur ou le particulier qui fait construire) avant le début des travaux. Elle permet de préfinancer rapidement les réparations des désordres couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités. Elle est obligatoire pour la vente de logements neufs.
Exemple : Si des infiltrations d’eau apparaissent dans un appartement neuf, l’assurance indemnise rapidement le propriétaire, puis se retourne contre les responsables des travaux.
5. Garanties de rachat et de relogement
Les garanties de rachat et de relogement sont souvent proposées par les promoteurs dans le cadre de programmes immobiliers neufs, en particulier pour rassurer les acheteurs.
- Garantie de rachat : Le promoteur s’engage à racheter le bien sous certaines conditions (déménagement imprévu, mutation professionnelle, etc.) à un prix fixé à l’avance ou selon une formule définie.
- Garantie de relogement : Le promoteur aide à trouver un logement de remplacement en cas de problème majeur ou d’imprévu (défaillance de livraison du bien, vices cachés rendant le logement inhabitable, etc.).
Ces garanties vous assurent que le bien sera livré en bon état, même en cas de problème. De plus, les acheteurs bénéficient d’une réduction des frais de notaire, qui ne s’élèvent qu’à 3 % du prix de vente pour un logement neuf, bien moins que les 8 à 9 % pratiqués pour un bien ancien.
Que vous envisagiez un achat pour occuper le logement ou pour un projet locatif. Les différents types de prêts, comme le Psla prêt, facilitent l’accès à la propriété pour les ménages sous plafond de ressources, selon la zone géographique où se situe le bien immobilier. Ainsi, cette formule permet de devenir propriétaire en toute sérénité tout en bénéficiant d’un cadre législatif rassurant pour garantir une transition fluide vers l’accession à la propriété.
Qu’est-ce que la VEFA ?
Une Offre en Vente en l’État Futur d’Achèvement consiste à acheter un logement neuf avant même que sa construction ne soit terminée. Ce type d’acquisition permet à un ménage d’acheter un logement en toute sécurité en signant un contrat de vente avec un promoteur immobilier. Dès la signature du contrat, le futur propriétaire s’engage à financer la construction progressivement, selon les différentes étapes d’avancement des travaux, le bien à chaque stade clé de l’avancement du chantier, ce qui permet d’étaler le paiement en fonction des travaux réalisés.
L’acquéreur devient propriétaire de son logement en VEFA au fur et à mesure que le promoteur avance dans les travaux de construction. Il s’agit d’un système où le montant des versements est lié à des conditions précises fixées dans le contrat de vente, telles que l’achèvement des fondations, la mise hors d’eau ou encore la fin des travaux. Ce processus assure une grande transparence pour l’acheteur et permet de suivre l’évolution de son investissement étape par étape.
En plus de cette flexibilité de paiement, le dispositif est souvent couplé à des dispositifs de prêt social, comme le PSLA (Prêt Social Location Accession), permettant à des ménages sous un certain plafond de ressources d’accéder plus facilement à la propriété. Le système d’accession psla est particulièrement adapté aux ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires tout en bénéficiant de garanties solides.
Acheter avec une Coop HLM
Un accompagnement personnalisé
Les coopératives HLM ne se contentent pas de vendre des logements neufs en VEFA. : elles accompagnent les acquéreurs tout au long du processus. Cet accompagnement humain est un atout majeur, notamment pour les primo-accédants qui peuvent être rassurés et guidés à chaque étape (montage financier, démarches administratives, suivi des travaux).
Un achat sur-mesure et confortable
Acheter en VEFA vous permet souvent de personnaliser votre logement en choisissant certains matériaux, finitions ou aménagements intérieurs, dans la limite des options proposées par la coopérative.
Les avantages de la VEFA
Logement neuf et normes modernes
L’un des principaux avantages est l’acquisition d’un logement neuf, qui respecte les normes environnementales et thermiques les plus récentes, comme la Réglementation Thermique 2012 (RT2012) ou la RE2020. Cela garantit des économies d’énergie substantielles pour le ménage, mais aussi une réduction des charges sur le long terme. Les logements neufs consomment en moyenne 30 % moins d’énergie que les biens construits il y a 20 ans, ce qui représente une réelle plus-value.
Frais de notaire réduits
Un autre avantage majeur concerne les frais de notaire. Lors de l’acquisition d’un logement neuf, ces frais s’élèvent généralement à environ 3 % du prix de vente, contre 8 à 9 % pour un logement ancien. Ainsi, pour un bien d’une valeur de 300 000 euros, les frais de notaire en VEFA représentent 6 000 à 9 000 euros, contre 21 000 à 24 000 euros dans l’ancien. Ces économies permettent de mieux gérer le montant total de l’investissement.
Des garanties robustes
La VEFA est encadrée par des garanties solides pour protéger l’acquéreur, parmi lesquelles :
- Garantie de parfait achèvement : Elle couvre tous les défauts constatés dans l’année qui suit la livraison du bien.
- Garantie décennale : Elle couvre les dommages affectant la solidité de l’immeuble pendant 10 ans.
- Garantie biennale : Cette garantie couvre les équipements dissociables du bâti pendant 2 ans.
Ces garanties assurent une protection optimale en cas de problème après la livraison.
Fonctionnement de la VEFA
Le contrat de réservation
L’acquisition commence par la signature d’un contrat de réservation, document dans lequel sont inscrits les éléments essentiels du projet : prix, description détaillée du logement, montant des paiements, etc.
Paiements échelonnés selon l’avancement des travaux
Le paiement se fait par tranches, selon l’état d’avancement de la construction. Le calendrier des versements est fixé dans le contrat et respecte des étapes spécifiques comme :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
- 70 % lors de la mise hors d’eau (installation du toit),
- 95 % à l’achèvement des travaux,
- Les 5 % restants lors de la livraison.
La livraison du logement
Une fois les travaux achevés, l’acquéreur effectue une visite pour vérifier la conformité du bien par rapport au contrat. Si des défauts sont constatés, des réparations peuvent être demandées dans le cadre des garanties. La livraison marque le transfert complet de la propriété à l’acheteur.
Les chiffres clés de la VEFA en France
En 2021, plus de 120 000 logements neufs ont été vendus. Ce type d’achat représente une part importante des transactions immobilières en France, notamment dans les grandes zones urbaines où la demande de logements neufs est forte. Le prix moyen d’un logement vendu est d’environ 4 200 euros par mètre carré, avec des variations selon les régions. À Paris, par exemple, le prix peut dépasser les 12 000 euros/m², tandis que dans des villes comme Bordeaux ou Nantes, il avoisine 3 000 à 4 000 euros/m².
Exemples de logements disponibles en VEFA sur Toulouse et ses environs
Pour vous donner une idée concrète des possibilités qu’offre le VEFA, voici quelques exemples de logements neufs disponibles à la vente :
Carbonne
Résidence Coeur Garonne
Labastide-Beauvoir
Baziège
Rieumes
Lanta
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La VEFA : un dispositif adapté à tous les profils d'acheteurs
Que vous soyez un particulier à la recherche de votre premier logement ou un investisseur cherchant à diversifier votre portefeuille, la VEFA est une solution avantageuse et sécurisée.
Laura, 30 ans
Laura est ingénieure en biotechnologie. De statut fonctionnaire, elle gagne environ 45 000€/an. Exigeante, elle souhaite un appartement à son image et profiter d’avantages fiscaux liés à l’achat neuf. La VEFA permet à Laura de personnaliser son futur logement tout en bénéficiant des garanties du neuf, d’un confort moderne et d’économies d’énergie.
Antoine et Sarah, couple avec enfants
Antoine (38 ans) et Sarah (36 ans) ont un bon niveau de vie avec un revenu annuel de 65 000€ pour leur foyer de 2 adultes et 2 enfants. Ils disposent d’un apport et souhaitent des mensualités gérables pour ne pas compromettre leur qualité de vie tout en profitant d’un logement sans travaux. La VEFA leur apparaît être la meilleure solution pour enfin avoir leur maison.
Marc, investisseur immobilier
Marc (55 ans) est directeur dans une entreprise de BTP. Il gagne très confortablement sa vie, dispose d’un apport conséquent pour acheter un bien neuf pour placer son argent à long terme dans un investissement sécurisé. La VEFA lui permet de sécuriser son patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Sophie, en pleine reconversion professionnelle
Sophie a 45 ans et cherche à se reconvertir vers les métiers de l’artisanat. Elle souhaite acheter un bien neuf durable et adapté à sa nouvelle vie. Elle ne souhaite pas s’embarquer dans des travaux et veut profiter de la simplicité du neuf. Son choix se porte donc vers un achat d’appartement en VEFA qui lui offre tout le confort moderne et écologique.
Conclusion
L’achat d’un logement neuf est sécurisant car il permet d’acquérir un logement aux dernières normes de construction, économe en énergie, clés en mains, sans travaux à prévoir et couverts par toutes les garanties du contrat en VEFA. Il permet également de bénéficier d’avantages importants quand au financement de l’opération ( prêt à 0%, frais de notaire réduits, exonération de la taxe foncière 2 ans selon les communes, prêts aidés spécifiques, prêts Action Logement). L’achat auprès d’une coopérative de production de logements en accession à la propriété permet également de bénéficier d’une garantie de rachat et de relogement pendant 15 ans.
En combinant des prix attractifs, des frais de notaire réduits, des garanties robustes et la possibilité de personnaliser son bien, la VEFA se positionne comme une solution idéale pour tous les profils d’acheteurs.
En choisissant la VEFA, vous bénéficiez d’un cadre sécurisé, des meilleures garanties du marché et de logements respectant les normes environnementales les plus strictes. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, la VEFA est un choix judicieux .
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sur 13 avis Google, fév. 2025
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FAQ
Qu’est-ce que la VEFA ?
Comment fonctionne la VEFA ?
Quels sont les avantages d’acheter en VEFA ?
Quels sont les frais de notaire en VEFA ?
Quelles garanties offre la VEFA ?
Comment se déroule le paiement en VEFA ?
Quelles sont les étapes de la VEFA ?
Peut-on personnaliser son logement en VEFA ?
Quelles sont les obligations du promoteur immobilier en VEFA ?
Qu’est-ce que la garantie financière d'achèvement (GFA) ?
Quels sont les délais de livraison en VEFA ?
Peut-on revendre un bien acheté en VEFA avant la livraison ?
Quels sont les frais supplémentaires à prévoir en VEFA ?
Quels sont les droits de l’acquéreur en VEFA ?
Quelles sont les obligations de l’acquéreur en VEFA ?
Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
Peut-on louer un bien acheté en VEFA avant d'y habiter ?
Oui, une fois la livraison effectuée, le propriétaire peut louer le bien, même s’il s’agit d’un investissement locatif.
Ces FAQ couvrent les principales questions que se posent les acheteurs potentiels ou investisseurs intéressés par l’achat d’un logement neuf en VEFA. Elles aident à mieux comprendre le processus, les avantages, les risques et les différentes étapes de ce dispositif immobilier.
